广州二次土拍:白衣苍狗

  秋分已过,依旧温暖如春的南国花城,因着一场土拍,透出丝丝寒意。

    “我们是想过这次拍地会遇冷,但没想到冷到这种程度。之前有几块地想拿的,后来觉得争不过央企国企这些企业,就没有去报。”广州第二轮集中土拍结束后,一家房企投拓部门负责人吴磊(化名)如此说道。

    吴磊所在的企业是一家民企,规模中等,在广州这次集中土拍中,他们报了三宗地块,拿到其中一块。用吴磊的话说,“我们发展一直比较稳健,三条绿线,市场不好、大家都谨慎拿地的时候,对我们而言反而是个很好的机会。”

    “很多房企不是不想拿地,是没办法拿。”吴磊告诉乐居,集中供地差不多同时开展,除了广州,其他一些城市也在拍地,有的房企资金一下调转不过来,想拿也拿不了。这时,部分有央国企背景的开发商和发展稳健资金实力雄厚的民企,会占据很大优势。

    无疑,集中供地政策的实施正在加速行业洗牌。但如吴磊所在企业一样,能够在整体市场降温之时,抓住机会逆市拿地的,却并不多。

    过半流拍,民企纷纷躺平

    这轮集中土拍“遇冷”在预料之中。拍地结束,大多数人也都和吴磊的反应相同。

    “没想到这么冷。”

    48宗地块,成交23宗,过半地块惨遭流拍,流拍率达52%。根据克而瑞数据,扣除勾地影响,实际流拍率达78%、平均溢价率2.3%。此外,成交地块中,低溢价率(<1%)成交的占比90%。< p="">

    起拍总价超1124亿元,最后成交总价仅为569亿元。与今年4月份首轮集中土拍成交906亿元相比,广州这次拍地可谓是大写的“凉”。

    其中增城是重灾区,流拍15宗,流拍比例超过70%。而让人意想不到的是,原以为竞争会十分激烈的黄埔科学城香雪地块,这次也爆冷流拍。

    同样命运的,还有番禺大石街飘峰路西侧地块一和地块二,这两宗地块分别有7家和6家房企报名,但未有一家报价,结果双双流拍。

    有着“广钢新城最后一块宅地”之称的荔湾广钢新城地块,也没有迎来想象中的热度。地块采取“限房价+限地价+竞自持+摇号”方式出让,仅保利和中海两家企业报名,经过两轮竞价就被中海以总价63.24亿元斩获,成交楼面价28663元/㎡,溢价率0.32%。

    此外,该地块比较特殊,需配建广钢公园、两所学校、社区服务中心等,据广州中原研究发展部测算,地块光配建就达到8亿元,实际拿地成本并不低。

    另据坊间消息,广州拍完地第一天,有部分已经打算翌日拿地的房企,看到首日情况后,临时取消了拿地计划。

    乐居在跟广州一家本地小房企聊天时还了解到,他们在土拍中报名了黄埔一宗地块,但未参与竞价。其觉得,“我们本身是小开发商,实力不够,可能没有太大机会,索性就没报价。”这宗地块最终被央企拿下。

    整体来看,拿地企业中,央企国企占据大头,民企则纷纷躺平;市属企业的出现,更显得托底意味十足。地块高溢价出让销声匿迹,竞价两个多小时、180多轮的现象不再,多数地块只有一家企业报名,没有一块进入摇号,也没有地块创下地价记录、楼面价新高。

    而且“过江龙”不见踪影,联合拿地貌似也不那么“时兴”了。

    还记得4月那场集中土拍中,广州迎来多家新晋“过江龙”,包括联发、正荣、天地源、力高、上坤等在内的房企均首次入穗,有的刚进广州就拿了两块地。联合拿地如越秀+中铁建、招商+弘阳、融创+厦门国贸、广晟地产+中铁建、上坤联合体等也是一大看点。

    然而这一次,房企热情锐减。此前积极拿地的招商、珠江投资、金地、深振业、新鸿基、卓越、合生、金融街等一众房企,均选择了集体“躺平”。

    白衣苍狗,市场难料。

    门槛更高,限制更为严格

    土拍遇冷,业内分析主要有几个方面的原因:

    首先就是资金问题。目前房企在资金方面普遍吃紧,随着政策调控,银行贷款额度紧张,放款时间明显拉长,市场成交下行,导致开发商回款压力增加,资金压力进一步提升,拿地热情大大降低。

    地产经济学家邓浩志认为,“扩充土地储备已经不是当前多数房企的首要任务。大部分房企近期在土地市场已经偃旗息鼓,转为以保卫企业现金流为主。所以近期土地市场冷遇在全国多数城市可见。”

    其二,第二轮集中供地增加了许多细则,相比此前门槛更高,限制也更为严格。比如参与土拍的房企要严查购地资金来源,“这可能是广州等热点城市土地市场冷却最主要的原因。”

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出:过去,拿地靠融资,这是行业潜规则俗称“前融”。一宗地10个亿,老板只拿两个亿,剩下的全靠融资。“如果要求自有资金拿地,相当于土地市场的规则发生很大变化,甚至是颠覆性的变化,让开发商非常不适应。”

    还有一些地块出让条件严格,硬性要求多。如上述提到的荔湾广钢新城地块,要求配建广钢公园和学校,8亿元配建成本可不是随便一家开发商就能拿出来的。黄埔科学城香雪地块由于靠近济广高速,车流量非常大,因此需要修建总造价3818.8万元的全封闭隔音屏,并且新房限售价格仅为38051元/㎡,这两项加起来,开发商头都大了。

    黄埔和南沙多宗地块则都有限售规则,地块完成开发对外销售时,无房家庭或个人购房套数与新建商品住房规划总套数的占比不低于50%。

    同时,相较于第一轮集中土拍,本轮同区域地块起拍价格大幅提升。“比如黄埔科学城:第一批黄陂地块起拍价为19444元/㎡,第二批班岭村西侧地块为21979元/㎡,上涨13.04%。再比如番禺创新城,第一批起拍价为17988元/㎡,第二批为23000元/㎡,上涨27.86%……”邓浩志说道。

    李宇嘉也称,这样做的直接结果,就是开发商拿地积极性明显的下降了。因为地方政府不愿意损失地价,还要通过配建,让土地价值最大化地挖掘出来。“开发商估计未来还要限房价,所以拿地的积极性就低了。”

    面对严苛的出让条件以及未来市场的不确定性,不少房企都选择“避而远之”,这导致土地市场萎靡,流拍频现。

    “游戏”规则是否会变?

    第二轮集中供地热度下降,广州并不是个例。从目前全国已完成集中土拍的其他城市来看,多个城市表现都不大乐观:

    杭州10宗竞品质地块全部流拍;福州原本准备出让26块地,临时取消7块;天津61宗集中供应宅地,19宗地块因故停牌;济南挂牌108块地,开拍前仅剩76宗;重庆原本挂出42宗土地,临时终止9块,最终流拍率达33%。

    根据此前消息,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额的40%。这也让房企在拿地上显得更为谨慎,且部分房企在拿地上受到一定限制。

    在此背景下,开发商对后市预期普遍看淡。一家开发商的投拓部人员直言:“如果政策不变的话,四季度的第三轮集中拍地应该会更冷。”

    有业内人士预测,此次拍地过后,有关集中供地的政策可能会微调,比如条件不那么严格,起拍价不那么高等等。

    但李宇嘉认为,“短期内土地出让规则不会调整,毕竟这是长效机制,不能市场稍微冷了一点就开始放弃了。不过,地方政府可能会调整出让规则,比方拿一些优质地块,比方降低配套建设的比例。估计,三季度的出让时间会推迟,出让规则也会调整,现在还有一定的不确定性。至于楼市政策,应该还是会保持稳定。”

    中原地产项目部总经理黄韬表示,政府强调“房住不炒”,全国都是一样,不是针对广州,也不是针对某个市场,其实是针对整个大的环境。

    对于今年是否还有第三轮集中供地?黄韬判断:可能性很小。

    “从制度上来说,是不超过三次集中供地,但是并不代表一定有第三次。从4月和9月的供地节奏来看,分别赶在5月和11月之前,这个时间点可以说是政府有意而为,是对开发商销售有帮助的情况下去设定的。因此,年底是否还有第三场,这个还很难讲。”

    不过,吴磊向乐居透露,他们收到的消息是,下半年还会有第三轮集中供地,但什么时间不清楚。“我们已经在准备第三轮集中土拍了,至于具体竞拍地块,还要看政府的一个供地情况,总之会积极参与。”

    吴磊表示,“我们比较看好广州未来的市场,基本面是没问题的,包括人口流入、城市发展等都不错。接下来还会有继续拿地的打算,但在地块选择上,会比之前更加谨慎。”


本文地址:http://www.huanqiufangchan.cn/zixun/5.html

温馨提示:创业有风险,投资须谨慎!编辑声明:环球房产网是仅提供信息存储空间服务平台,转载务必注明来源,部分内容来源用户上传,登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述,不可作为直接的消费指导与投资建议。文章内容仅供参考,如有侵犯版权请来信告知E-mail:1074976040@qq.com,我们将立即处理。

相关文章
APP下载
#热门搜索#