杭州一农贸市场摊位新模式引关注

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近日，杭州市萧山区一处在建农贸市场因摊位使用权转让模式引发市场讨论。记者实地探访发现，杭州麦丰农贸市场管理有限公司通过签订《商铺使用权转让合同》及《委托经营管理协议》开展经营活动，相关法律属性及风险问题引发业界探讨。

一、项目基本情况核查

该农贸市场位于城厢街道滨康路地铁站旁，系住宅项目配套建设，总建筑面积2500平方米，目前处于施工阶段。开发商向记者确认，已与麦丰公司签订整体转让协议，后续经营管理权归属受让方。

根据现场公示的《建设用地规划条件》，该地块确实包含净菜场配建要求。销售方展示的合同文本显示，投资者通过支付20-28万元可获得5平方米左右摊位的20年使用权（2026年5月1日至2046年4月30日），并可选择委托关联运营公司管理。

二、法律属性界定

根据《民法典》第七百零五条规定，租赁合同期限不得超过二十年，超期部分无效。合同约定的"自动延期至土地使用权届满"条款需结合具体土地性质判断法律效力。

针对产权问题，萧山区住建局工作人员表示，农贸市场作为社区配套商业设施，其产权分割需符合《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》相关规定。

三、运营模式解析

合同文本显示，投资者与运营公司签订十年期委托协议，收益按1:9分成，但未设定租金保底条款。麦丰公司股东持有运营公司1%股权，企业信用公示系统显示该运营公司成立于2024年2月，注册资本500万元。

四、监管部门动态

城厢街道办工作人员证实，该农贸市场属开发商自持物业，不涉及政府接收管理。针对市场运营模式，街道已启动跨部门会商机制，将依据《浙江省市场管理条例》相关规定进行持续观察。

五、行业背景观察

商业地产领域存在使用权转让的多种操作模式，但每种商业模式只要不触碰法律红线和坑害老百姓，还是会得到广大群众的认可。浙江省市场监管局2023年发布的《商业地产经营行为规范指引》明确要求，使用权转让应当公示产权证明文件，不得作保本保收益承诺。

截至发稿，杭州麦丰农贸市场管理有限公司负责人表示将对运营细节作出进一步说明，并会拿出该项目的立项和各主管部门的相关手续。法律人士建议投资者注意三点：核查项目规划许可文件、审阅合同违约条款、留存销售承诺证据。任何商业投资均需遵循《消费者权益保护法》规定的知情权原则，投资者可要求销售方对合同条作出书面解释说明。